Undersökningsplikt när du köper bostad

Vid köp av en fastighet är kraven på köparens undersökning långtgående. Fastigheten ska undersökas i alla dess delar och funktioner. Även vindsutrymmen, krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen måste inspekteras. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt eventuella fuktskador (speciellt i källare och på vinden), rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock.

Om man som köpare vid sin undersökning upptäcker fel eller symtom på fel, eller om fastigheten överlag är i sådant skick att det finns anledning att misstänka att det kan finnas fel så kan man som köpare behöva vidta mer långtgående åtgärder för att uppfylla sin undersökningsplikt. Även uppgifter som säljaren lämnar om fastigheten kan påverka undersökningsplikten. Om säljaren exempelvis upplyser om ett misstänkt fel så kan det utgöra en varningssignal som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida. Om säljaren istället lämnar en uttrycklig garanti eller utfästelse avseende någon del av fastigheten behöver köparen dock som utgångspunkt inte särskilt undersöka denna del, under förutsättning att garantin eller utfästelsen inte är för allmänt hållen.

Om köparen undersökt bostadsrätten före köpet så ansvarar säljaren inte för sådana fel som köparen borde ha märkt vid undersökningen. Detsamma gäller om köparen låtit bli att undersöka bostadsrätten trots att säljaren uppmanat honom eller henne att göra det. Även vid köp av bostadsrätt har köparen därför normalt en undersökningsplikt.

Det är inte bara själva lägenheten som undersökningsplikten omfattar. Även förhållanden kring bostadsrättsföreningen bör undersökas, exempelvis om föreningen har planer på att genomföra större renoveringar eller höja sina avgifter. Som köpare behöver man därför gå igenom föreningens stadgar och senaste årsredovisning noggrant innan köpet. Det kan också vara en god idé att ta kontakt med företrädaren för föreningen.

Om du ska köpa ett hus och inte har särskild byggnadsteknisk kunskap så kan det vara en god idé att anlita en besiktningsman eller annan sakkunnig för verkligen förstå vad det är du köper och i vilket skick bostaden är. Detsamma gäller om du själv har börjat undersöka bostaden och upptäckt symtom på fel som det är svårt att bedöma betydelsen av.    

Om du anlitar en sakkunnig för att besiktiga fastigheten är det viktigt att vara observant på vilken omfattning den beställda besiktningen har. Normalt omfattar inte en besiktning alla delar av fastigheten. Exempelvis kan elinstallationer, rökgångar samt vatten och avlopp falla utanför besiktningens omfattning. Även dessa delar omfattas dock av undersökningsplikten och du bör därför undersöka dem på annat sätt.

Tänk också på att besiktning kan peka ut risker för fel, utan att faktiskt konstatera felet. Då bör du göra en fördjupad undersökning om du vill bli helt säker. Överlåtelsebesiktningen kanske pekar på en risk för exempelvis fuktskada eller mögel. Det betyder inte att det verkligen finns en fuktskada, men om det senare visar sig att den finns kommer den högst troligen inte att betraktas som ett dolt fel.

Även vid köp av bostadsrätt kan det vara lämpligt att i vissa fall anlita en besiktningsman. Det kan till exempel vara fallet om man som köpare känner sig osäker på bostadens skick eller om det finns symtom på fel som man själv inte kan dra några slutsatser av.

Vi har kontakt med flera olika besiktningsföretag och kan sätta dig i kontakt med kunniga besiktningstekniker där du bor. Prata gärna med din mäklare för mer information.